令和7年、神奈川県西部・テラスハウス1棟の外装工事を実施した。費用は約442万円。自己資金ではなく、借入で賄った。
「また借金が増えた」——数字だけ見ればそう映るかもしれない。実際、貸借対照表の借入残高は一度減ったあと、また増えた形になった。でも私はこれをネガティブに捉えていない。むしろ、必要な投資だったと思っている。
工事しない選択肢は、じわじわと損をする
築古アパートは放っておくと外壁の劣化が進む。見た目が悪くなれば入居希望者の印象が下がり、空室が増えやすくなる。空室が増えれば家賃収入が減り、管理が難しくなる。「今は問題ない」と先送りにするほど、後でかかるコストは大きくなる。
工事は「今お金を使う」行為だが、「将来の収入を守る」投資でもある。
売却時に価格に乗せて回収できる
不動産の売却査定では、外壁・屋根の状態は重要な評価ポイントだ。工事直後の物件は、同条件の物件より高く評価されやすい。
以前売却したアパートでも、保有中に内装工事を実施していた。売却価格は約5,207万円。工事費用は最終的に売却価格の中に回収されたと考えている。
今回も同じ発想だ。今の約442万円の工事費は、将来の売却価格に上乗せできる可能性がある。借入期間中は月々の返済がかかるが、出口（売却）まで含めたトータルで考えれば、決して悪い判断ではない。
不動産投資は「保有中」だけで判断しない
株と違い、不動産は売却するまで最終的な損益が確定しない。だから保有中の毎年の収支だけを見て「損した・得した」と判断するのは早計だと思っている。
工事費用、借入金、税務上の赤字——これらはすべて、売却時のリターンも含めたトータルで評価すべきものだ。
短期の数字に一喜一憂せず、出口まで見据えて判断する。これが、5年間やってきて学んだ不動産投資の本質のひとつだ。