家賃が入ってくる。でも全部が手残りになるわけじゃない。
不動産投資を始める前、「家賃収入＝利益」だと思っていた人は多いと思う。実際にやってみると、入ってくるお金と出ていくお金の流れは思ったより複雑だ。今回は毎月のお金の動きを正直に公開する。
毎月入ってくるお金
現在5棟8室を運用中。毎月の家賃収入は40万円台だ。
管理会社が翌月分を入居者から集金し、翌月15日に私の口座に振り込まれる仕組みになっている。つまり4月分の家賃は5月15日に入金される。
毎月出ていくお金
入ってくるお金に対して、毎月必ず出ていくお金がある。
① ローン返済（元金＋利息）
投資用ローンの月々の返済は20万円台だ。元金返済と利息が含まれる。元金は資産の積み上げになるが、利息は純粋なコストだ。借入残高が約3,000万円台の現在、利息だけでも毎月それなりの金額が出ていく。利息の恐ろしさについては別の記事で詳しく書く。
② 管理委託料（清掃費込み）
管理会社への委託料は月3万円台だ。入居者対応・家賃集金・クレーム対応・共用部の清掃までまるごとお願いしている。基本的に一つの管理会社と付き合っており、神奈川県西部・テラスハウス1棟と埼玉県・横浜市北部・千葉県の戸建てはそこに一括でお願いしている。
③ 管理組合費（横浜市南部・区分マンションのみ）
区分マンション特有のコストで月1万円台だ。管理費と修繕積立金が含まれる。管理会社を通さず自分の口座から直接引き落とされる。一棟や戸建てにはないコストで、区分マンションを持つと必ずかかる。
年払い・不定期で出ていくお金
④ 固定資産税
毎年5月頃に納税通知書が届く。5棟分の合計は数十万円台になる。月割りで考えると毎月じわじわ積み上がっているコストだ。
⑤ 火災保険料
物件ごとに加入している。年払いのものが多く、まとめて支払う年は出費が大きく感じる。
⑥ 修繕費（不定期）
退去のたびに発生する原状回復費用や、設備の故障・老朽化による修繕費だ。過去には横浜市アパート1棟（売却済）で退去のたびに1部屋50万円規模の修繕費がかかった経験もある。
毎月の固定コストをまとめると
| 項目 | 月額 |
|---|---|
| ローン返済 | 20万円台 |
| 管理委託料 | 3万円台 |
| 管理組合費 | 1万円台 |
| 固定コスト合計 | 約25万円台 |
家賃収入40万円台から固定コスト25万円台を引くと、修繕費ゼロの月は約15〜20万円台が手残りの上限というイメージだ。ここから固定資産税・保険・修繕費が加わると、年間を通じた実質的な手残りはさらに変わってくる。
まとめ——不動産投資は「収入」ではなく「収支」で考える
家賃収入はあくまで「入口」だ。そこからローン返済・管理費・税金・修繕費が引かれて、初めて手残りが決まる。
この収支の全体像を把握しているかどうかで、投資判断の質がまったく変わる。毎月の入出金を把握し、年間の収支を管理することが不動産投資を続ける上での基本だと思っている。