不動産投資を始める前にやった準備——半年間でやって良かったこと

不動産投資を始めようと決めてから、最初の物件を買うまでに半年以上かかった。その間にやったことを正直に振り返る。

① 本を20冊読んだ——でも知識より感覚をつかむためだった

まず本を読んだ。数えてみると20冊以上は読んでいた。

ただ正直に言うと、本で読んだ知識が直接役に立ったかというと、そうでもない。頭では理解したつもりでも、実際の物件を前にすると「で、これは買いなのか？」という判断はできない。

本の役割は「不動産投資の全体像と用語を知ること」だったと思っている。基礎用語を知っていたおかげで不動産会社の担当者との会話がスムーズだったこと、それくらいだ。

これは声を大にして言いたい。

私はもともと簿記を持っていて、仕事で会計に携わった経験があった。だから不動産投資を始める前から、減価償却の仕組み、借入金の使い方、利息の怖さを体感として理解していた。

この知識が、不動産投資において想像以上に武器になった。減価償却という「見えない経費」の存在を知っているかどうかで、税務上の赤字への向き合い方がまったく変わる。借入金は使い方次第で資産形成の強力なツールになる——この感覚は、会計の知識があったからこそ持てたものだ。

一方で利息の怖さも知っていた。金利が上がったとき、長期ローンで利息総額がどれだけ膨らむか。楽観的に借りすぎることへの抑止力になっていた。

不動産投資を始めたい人に強くおすすめしたいのは、簿記3級でいいので会計の基礎を学んでおくことだ。本を20冊読むより、簿記1冊をしっかり理解する方が実践で役に立つかもしれない。

本より何倍も役に立ったのが、実際に不動産会社に足を運ぶことだった。

良い担当者もいれば、明らかに自社利益優先の営業もいた。ひどい担当者に当たったこともある。でもその経験の積み重ねが、信頼できる人かどうかを見極める感覚につながった。

物件情報をもらうたびに、自分でシミュレーションした。家賃収入からローン返済・管理費・修繕費を引いて手残りはいくらか。空室率を何％と見るか。最悪のケースで耐えられるか。この繰り返しが、数字の感覚を育てた。

ひとつ、当時の自分に言ってあげたいことがある。信頼できる担当者は複数作っておくべきだった。

良い担当者に出会えたとき、その人への信頼が厚くなるのは自然なことだ。でも向こうも仕事でやっている。転職や退職をすれば、あっという間に他人になる。良い人を見つけたら、さらに良い人を探し続ける。一人に依存せず、複数の信頼できる担当者を持っておくことが重要だ。

準備中に意外と役立ったのが、不動産投資サイトを眺めることだ。SUUMO・健美家・楽待などに掲載されている物件を毎日チェックしていた。「この立地でこの利回りは割高か割安か」を自分なりに判断してみる。

良い物件はすぐに消える。「これは買いだ」と思った物件が翌日には成約済みになっている。逆に割高だと思った物件はいつまでも残っている。これが自分の判断の答え合わせになった。物件を買う気がなくても、毎日眺めるだけで相場感は自然と身についていく。

振り返ると、準備で一番役に立ったのは本でも情報収集でもなく、会計の知識と現場でのシミュレーションの繰り返しだった。

簿記や会計に触れたことがない人は、不動産投資を始める前にぜひ学んでほしい。減価償却・借入金・利息——この3つの概念を理解しているかどうかで、投資判断の質がまったく変わる。そして不動産サイトを毎日眺めること。これだけで相場感は自然と身についていく。