借金はレバレッジだ。でも利息は確実にお金を削り続ける。
不動産投資においてローンは強力な武器になる。自己資金だけでは買えない物件を手に入れ、家賃収入で返済していく仕組みは、うまく使えば資産形成を加速させる。でも利息というコストを甘く見ると、じわじわと手残りを削られていく。
利息はローン残高にかかり続ける
ローンの返済は「元金」と「利息」に分かれている。元金は資産の積み上げになるが、利息は純粋なコストだ。
借入残高が多いほど、毎月の利息負担は大きくなる。仮に借入残高3,000万円で金利1%なら、年間の利息は約30万円。月に換算すると約2.5万円が利息として消えていく計算だ。金利が上がれば、この金額がそのまま膨らむ。
私の場合、全物件で変動金利を選択している。借入当初は低金利の恩恵を受けていたが、最近の金利上昇の動きは正直気になっている。
変動金利を選んだ理由と今の本音
変動金利を選んだのは、借入当初の金利が固定より低かったからだ。月々の返済を抑えられる分、キャッシュフローが改善しやすいというメリットがある。
ただ変動金利は名前の通り、金利が上がれば返済額も増える。最近の金利上昇の動きは正直気になっている。借入残高が大きい時期に金利が上がると、月次のキャッシュフローに直接影響する。これは変動金利を選んだ以上、常に向き合わなければいけないリスクだ。
利息は確定申告で経費になる
不動産投資ローンの利息は、確定申告で経費として計上できる。これがサラリーマン投資家にとってのメリットのひとつだ。
利息分が経費になることで不動産所得が圧縮され、給与所得との損益通算で税金が戻ってくる。利息を払いながらも節税効果が得られるという、一見矛盾した構造が不動産投資の面白いところでもある。
ただし土地取得のための借入利子は経費計上できないというルールがある。細かい話は税理士に確認するのがおすすめだ。
繰り上げ返済すべきか、しないべきか
手元に資金が溜まってきたとき、繰り上げ返済すべきかどうかという問題が出てくる。
繰り上げ返済のメリットは利息の総支払額が減ること。デメリットは手元の現金が減ることだ。不動産投資では予期せぬ修繕費や空室期間のリスクに備えた手元資金が必要になる。手元資金をゼロにしてまで繰り上げ返済するのはリスクが高い。
私は無理に繰り上げ返済せず、手元にある程度の現金を残しながら運用するスタイルを続けている。
金利上昇時代に向けて考えておくこと
変動金利で借り続けるリスクとして、金利上昇への備えは必要だ。金利が上がってもキャッシュフローが耐えられる水準かどうかを定期的にシミュレーションしておくこと、固定金利への借り換えを検討するタイミングを見極めること——この2点を常に意識している。
不動産投資は長期戦だ。金利環境は必ず変化する。その変化に対応できる財務的な余力を持っておくことが、長く続けるための条件だと感じている。
まとめ——利息を「知った上で」借りる
借入はレバレッジだ。うまく使えば資産形成を加速させる強力なツールになる。でも利息というコストを正確に把握した上で借りることが大前提だ。
変動金利の恩恵を受けながらも、金利上昇リスクを常に頭に入れておく。この両立が、不動産投資における借入との正しい付き合い方だと思っている。