毎年5月、税務署から封筒が届く。
不動産を持つと、毎年必ず固定資産税の納税通知書が届く。取得税と違い、持っている限りずっとかかり続けるコストだ。5棟を運用している今、この時期は封筒が5通届くことになる。
固定資産税とは何か
固定資産税とは、土地・建物を所有していることに対して毎年かかる市区町村税だ。所有しているだけでかかるため、空室でも赤字でも関係なく請求が来る。
計算式はこうだ。
固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率1.4%
固定資産税評価額は購入価格より低く設定されることが多く、おおむね購入価格の6〜7割程度が目安だ。また3年ごとに評価額が見直される「評価替え」がある。
都市計画税もセットでかかる
固定資産税と一緒に「都市計画税」も課税されることが多い。市街化区域内の土地・建物が対象で、税率は最大0.3%だ。納税通知書には固定資産税と都市計画税がまとめて記載されているため、合計額で把握しておく必要がある。
いつ・どうやって払うのか
毎年4〜5月頃に納税通知書が届き、年4回（4月・7月・12月・翌2月）に分けて納付するか、一括払いかを選べる。私は基本的に一括で払っている。年間の支出として最初から予算に組み込んでおくのがおすすめだ。
5棟分の固定資産税
物件ごとに課税されるため、5棟持っている現在は5件分の納税通知書が届く。5棟合計で年間数十万円台になる。
月割りで考えると毎月じわじわ積み上がっているコストだ。月次のキャッシュフローを計算するときは、固定資産税を12で割って月次コストとして把握しておくと実態に近い数字になる。
築古物件は固定資産税が安い
私が最初の物件選びで意識したことのひとつが、築古物件は固定資産税が安くなりやすいということだ。
建物の固定資産税評価額は築年数とともに下がっていく。築古になるほど建物評価額が低くなり、固定資産税も安くなる傾向がある。取得価格が安い上に固定資産税も安い——これが築古物件の隠れたメリットのひとつだ。
固定資産税の軽減措置
住宅用地には特例措置があり、土地の固定資産税が軽減される。
- 小規模住宅用地（200㎡以下）→ 評価額の6分の1
- 一般住宅用地（200㎡超）→ 評価額の3分の1
投資用物件でも住宅として使用していれば適用されるケースが多い。取得後に確認しておきたい。
まとめ——固定資産税は「持ち続けるコスト」として必ず織り込む
固定資産税は空室でも赤字でも毎年必ずかかる。物件を買う前に年間の固定資産税を概算しておき、キャッシュフロー計算に必ず組み込んでおくことが大事だ。
「表面利回りは良さそうなのに手残りが少ない」という場合、固定資産税が計算に入っていないケースは意外と多い。購入前に必ず確認してほしいコストのひとつだ。