減価償却って何？不動産投資で赤字が出る仕組みをわかりやすく説明する

不動産投資をしていると「減価償却費」という言葉が頻繁に出てくる。これを理解しているかどうかで、確定申告の見方がまったく変わる。初心者向けにできるだけわかりやすく説明してみる。

減価償却とは何か

建物は時間とともに古くなる。その「価値の目減り」を毎年少しずつ経費として計上できる仕組みが減価償却だ。

重要なのは、実際に財布からお金が出ていくわけではないということだ。帳簿上の「見えない経費」として処理される。

たとえば2,000万円で建物を買ったとする。耐用年数が20年なら、毎年100万円ずつ経費として計上できる。実際には100万円を払っていないのに、税務上は100万円の経費が発生する。これが減価償却だ。

私の場合の数字

私が持つ物件の減価償却費を合計すると、年間でこれだけになっている：

この金額が毎年経費として計上されるため、税務上は赤字になりやすい。でも実際のキャッシュはそれだけ出ていっているわけではない。

なぜこれがサラリーマンに有利なのか

サラリーマンにとって有利な点は、不動産所得の赤字を給与所得と相殺（損益通算）できることだ。

不動産所得が赤字→給与所得と合算→課税所得が減る→源泉徴収で払いすぎた税金が還付される。

私の場合、この仕組みで5年間で累計90万円超が還付された。減価償却がなければ、この還付は生まれなかった。

ただし注意点もある

減価償却は建物部分にしか適用されない。土地には減価償却がない。そのため土地の割合が高い物件は、減価償却の効果が小さくなる。

また減価償却が終わると（耐用年数を過ぎると）経費計上できなくなり、税務上の所得が増える。長期保有を考えるなら、この点も計算に入れておく必要がある。

税務上は赤字でも、実際のキャッシュフローはプラス——この構造を理解することが不動産投資の第一歩だと思っている。