不動産投資を続けていると、入居者トラブルは必ず経験する。自分はこれまでに2つの大きなトラブルを経験した。1つ目は保証会社なしで夜逃げされた話。2つ目は保証会社ありで強制退去になった話だ。この2つの経験から、保証会社の重要性を身をもって学んだ。
保証会社なし——夜逃げされて全額自己負担
ある物件を取得したとき、すでに入居者がいた。いわゆるオーナーチェンジだ。その入居者は保証会社に入っていなかった。購入前から分かっていたことだが、当時の自分はそこまで深く考えていなかった。
購入してから1年ほど経った頃、家賃の支払いが遅れるようになった。最初は数日の遅れだったが、だんだん長くなっていった。管理会社と連絡を取りながら対応を続けていたが、ある日突然、入居者と連絡が取れなくなった。いわゆる夜逃げだ。
残されたのは、滞納した家賃と荒れた部屋だった。保証会社がないため、滞納家賃も原状回復費用も全額自己負担となった。金額的なダメージはもちろん、精神的なダメージも相当大きかった。
この経験から次の募集では保証会社を必須にした
夜逃げの経験以降、次の入居者募集からは保証会社への加入を必須条件にした。当たり前のことだが、痛い目を見て初めて徹底できるようになった。
保証会社あり——強制退去でも家賃・原状回復費用をカバー
その後、別の物件で再び家賃延滞が発生した。今度は保証会社に加入していた。延滞が続いたため、最終的には強制退去という結果になった。
ただ今回は結果が全然違った。滞納した家賃は保証会社が負担してくれた。原状回復費用も保証の範囲内でカバーされた。手続きは決して楽ではなかったが、金銭的なダメージはほぼなかった。
同じ「家賃延滞→退去」というトラブルでも、保証会社があるかないかでこれだけ結果が変わる。改めて保証会社の重要性を実感した出来事だった。
特に価格帯が低い物件ほど保証会社は必須
自分が所有している物件は、いわゆる高級物件ではない。価格帯が低めの物件は、入居者の属性がばらつきやすい。家賃の支払い能力や生活の安定度が、物件の価格帯と無関係ではないと感じている。
だからこそ、この価格帯の物件ほど保証会社は絶対に必要だと思っている。保証会社の費用は入居者負担が一般的だが、それを嫌がる入居者を無理に入れる必要はない。
まとめ——保証会社は保険だ
保証会社は毎月コストがかかるわけではない（入居者が初回に払う）。オーナーにとっては実質タダで入れられるリスクヘッジだ。
夜逃げをされてから気づいたのでは遅かったが、その経験があったから今がある。同じ失敗を繰り返さないために、保証会社の加入は自分の物件では絶対条件にしている。
