不動産を持つと毎年かかるコスト——固定資産税・都市計画税の仕組みと横浜市の実額公開

4月になると横浜市から固定資産税・都市計画税の納税通知書が届く。不動産を持っている人間にとって、これは毎年必ず発生するコストだ。今回は仕組みの解説と、自分の物件にかかっている実際の金額を公開する。

固定資産税とは何か

固定資産税とは、土地・建物などの固定資産を所有していると毎年課税される税金だ。毎年1月1日時点の所有者に対して、その年の税金が課される。つまり年の途中で売却しても、1月1日に持っていれば1年分の税金がかかる。

計算式はシンプルで、課税標準額×1.4%が基本税率だ。課税標準額とは固定資産税評価額をベースに算出される金額で、市場価格より低いのが一般的だ。

都市計画税は、都市計画区域内の土地・建物に対してかかる税金だ。税率は最大0.3%で、固定資産税と合わせて納付する。横浜市は都市計画区域に含まれるため、固定資産税と都市計画税の両方がかかる。

つまり横浜市で不動産を持つ場合、実質的な税率は固定資産税1.4%＋都市計画税0.3%＝最大1.7%の負担になる。

ただし住宅が建っている土地については軽減措置がある。小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は固定資産税の課税標準額が評価額の1/6、都市計画税は1/3に軽減される。200㎡超の一般住宅用地は固定資産税1/3、都市計画税2/3だ。

この軽減措置は自宅でも投資用物件でも、住宅が建っている土地であれば適用される。ただし更地にすると軽減措置が外れて税額が跳ね上がるため、空室が続いても安易に建物を壊せないという事情もここにある。

新築住宅の場合、建物部分の固定資産税が一定期間半額になる特例がある。一戸建ては3年間、マンションなどの中高層耐火建築物は5年間が対象だ。新築物件を購入する場合はこの特例期間が終わると税額が上がるため、キャッシュフロー計算に注意が必要だ。

自分が横浜市に持っている物件の固定資産税・都市計画税（合算）は以下の通りだ。

横浜市だけで年間19万円、月換算で約1.6万円が毎年自動的に出ていく。これは空室であろうと、ローンの返済が終わっていようと関係なく発生し続けるコストだ。

不動産投資の利回り計算をするとき、表面利回りしか見ていない人は注意が必要だ。固定資産税・都市計画税は毎年確実に発生するコストで、これを織り込まないと実際の手残りは大きく変わる。

自分の場合、横浜市の投資用区分マンションは年4万円の固定資産税がかかっている。月換算で約3,300円だ。家賃収入から管理費・修繕積立金・ローン返済に加えて、この税金も引いた金額が本当の手残りになる。

不動産を買うということは、持っている間ずっとこのコストを払い続けるということだ。購入前にしっかり織り込んでおくことが大切だと思っている。

今回は横浜市の物件に絞って書いた。次回は埼玉・千葉・神奈川西部の物件も含めた全物件の固定資産税を公開する予定だ。