【月次レポート】2026年8月——原状回復43万円、テラスハウスの送金ゼロ

8月、神奈川県西部のテラスハウスから届いた送金は0円でした。空室になっている1室の原状回復費（退去後に部屋を元の状態に戻すための工事費）431,475円が、家賃から差し引かれたためです。

家賃は一度管理会社に集まって、そこから経費を引いて振り込まれます。8月の家賃収入は7月と同じ416,000円。でも実際に振り込まれたのは201,090円で、引き切れなかった244,439円は9月に持ち越す予定です。会社員大家としての8月の収支は、合計約127.4万円。昇給したのに、前月より約3.9万円減りました。

今月のサマリー

項目	金額
家賃収入	約41.6万円
株式損益	約2.1万円
配当	0円
副業収入	約6.2万円
給与（額面）	約77.5万円
合計	約127.4万円

※各項目は四捨五入しているため、合計と合わないことがあります。

家賃収入は、管理会社の手数料や修繕費を引く前の金額です。今月はここに入っていない「出ていったお金」として、原状回復費431,475円があります（詳しくは不動産のところで）。

📊 今月の市況

8月の日経平均は、月末の終値が66,312円。7月末の64,362円から約1,950円高で、月間+3.03%でした。

TOPIX（東証に上場する銘柄全体の値動きを表す指数）は4,156.29で、月間+3.82%。7月は日経平均−8.13%／TOPIX+0.21%と大きく差がつきましたが、8月はどちらも上がり、上昇率はTOPIXのほうが大きくなりました。

業種で見ると、上がったのは鉄鋼・非鉄（電線や非鉄精錬など）、情報・通信（好業績のソフトウェア株など）、医薬品、素材。下がったのは空運、クルーズ関連、小売（衣料品・スーパー）です。

金利と為替では、日本の長期金利（10年物国債などの金利）の上昇が続きました。日銀が国債の買い入れを減らしていて、買い手が少ない状態だそうです。アメリカでは8月28日の恒例の会合（ジャクソンホール会合）でFRB議長が発言し、利上げを示唆する声が増えました。ドル円は円安方向。

下旬以降は指数がほとんど動かず、落ち着いた相場でした。ただ最終日の8月31日は、アメリカの利上げ観測から日経平均が一時1,500円超下げる場面も。戻して、終値は93円安でした。

先月の8%安に比べると、穏やかな1か月です。ただ、金利がじわじわ上がっているのは、変動金利（金利が上がると返済も増えるタイプ）で借りている身としてはやっぱり気になります。変動金利との付き合い方は借入利息の怖さと付き合い方——変動金利で運用して感じることに書いています。

🏠 不動産

先月、テラスハウスの空室に何か動きがあるといいのですが、と書きました。動きはありました。望んでいた方向ではなかったけれど。

この部屋は、【月次レポート】2026年3月——退去・工事、バタバタした月で「退去の連絡が1件」と書いた部屋です（正式な解約は5月13日）。

今月は、お金の流れを3段に分けて書きます。

1. 家賃収入（経費前）：416,000円
7月と同じ額です。家賃そのものは減っていません。

2. 出ていったお金：原状回復費431,475円（税込）
神奈川県西部・テラスハウス（一棟4室）の空室1室の原状回復費です。管理会社の8月の報告書で、家賃から差し引かれました。

3. 実際に振り込まれたお金：201,090円
管理会社からの、経費を引いた後の送金合計です。7月は388,126円でした。そしてテラスハウスの分は0円。

原状回復費が家賃より大きいと、管理会社からの送金はどうなるのか。答えは「その物件の送金は0円になり、引き切れない分は翌月の家賃から差し引かれる」です。管理会社は家賃を集めて、管理手数料や修繕費などを差し引いてから大家に振り込みます。今回は原状回復費のほうがテラスハウスの家賃より大きかったので、テラスハウス分は全部それに充てられ、残りは翌月に繰り越し、という形になりました。報告書の数字で書くとこうです。

	金額
テラスハウスの8月の家賃	206,000円
管理料・清掃	−18,964円
差し引き（本来なら送金される額）	187,036円
原状回復費に充てた分	−187,036円
テラスハウス分の8月の送金	0円

431,475円−187,036円＝244,439円。この244,439円は、9月の家賃から差し引かれる予定です。ちなみに7月と8月の送金の差（388,126円−201,090円）も187,036円で、原状回復費に充てた分と同じ額でした。

退去があれば原状回復費が来るのは分かっていました。分かってはいたけど、明細の「0円」を見たときは一瞬固まりました。正直、堪えます。原状回復費は、その部屋の家賃のほぼ6か月分です。請求書の明細は、単価つきで原状回復43万円は家賃のほぼ6か月分。明細を単価つきで全部公開にまとめました。

ただ、ここは分けて考えるようにしています。家賃416,000円は7月と同じで、収入の柱そのものは崩れていない。原状回復は、退去があればある程度は必ず来る、織り込み済みのコストです。どこまでを大家が負担するかは、国交省のガイドラインと契約で決まります。以前持っていたアパートでも原状回復費には悩まされました。そのときの話は土地値で買ったアパートを3年で売った——シロアリ・湿気・原状回復費、維持コストが自分のキャパを超えた話に書いています。家賃と振込額がどう違うかは不動産の月次入出金の内訳——実際にどこにお金が流れているのかにまとめています。

「家賃収入」と「振り込まれるお金」は別物です。大きな修繕が来た月は、振込がゼロになることもあります。

「家賃収入○万円」で手取りを計算している人ほど、頭の片隅に置いておくといいと思います。

その部屋は引き続き募集中です。家賃は月72,000円なので、決まるまではその分が入らない状態が続きます。空室が出たときに何をしているかは空室が出たときにやること——AD（広告料）の判断と入居者選びの実際にまとめています。

📈 株式

今月は約2.1万円の利益（21,300円）。損失はゼロでした。

売ったのは神戸製鋼所だけです。8月25日に4回に分けて売って、受渡日（売ったお金と株が実際に受け渡される日）は8月27日。

売った日	受渡日	銘柄	損益
8月25日（4回）	8月27日	神戸製鋼所	21,300円

8月は業種別で鉄鋼・非鉄が上がった月で、その中で売った、という形です。先月「値動きがかなり大きくなっているので、引き続き慎重にいきます」と書きましたが、結果は約2.1万円と小さめ。でも7月に続いて、損失はゼロです。

前月の約12.4万円からは約10.2万円減っています。【月次レポート】2026年7月——日経8%安の月、株は5回売って損失ゼロで書いたとおり、7月は6月末に売った分が受渡日の関係で回ってきていたので、その分も膨らんでいました。

ここで言う損益は売って確定した分だけです。持ち続けている株の値動き（評価額）は入っていません。

配当は0円。特定口座（NISAではない普通の口座）・NISAとも入金はなく、7月に続いて2か月連続で0円です。

NISAは、2026年の成長投資枠はもう埋まっていて、つみたて投資枠のほうを毎月コツコツ埋めています。何を持っているかはNISA枠240万円、どう使ったか全部公開——2026年版ポートフォリオで公開しています。

✨ 副業（会計コンサル）

約6.2万円の収入（61,884円、請求した月で数えた税込の金額）。7月の約6.6万円とほぼ同じで、平常のペースです。受け身のスタイルは変えていません。

💼 本業

給与は約77.5万円（額面・年収930万円ベース）。8月から給与改定があって、7月の約70.8万円から上がりました。主な理由は昇格です。

ただ、責任とのバランスを考えると、このあたりで頭打ちかな。。という気もしています。これまでの転職の経緯は不動産投資しながら3回転職した——年収より環境を選んだら、気づいたら年収も上がっていたに書きました。この辺の話は別記事で。

🔭 来月の見通し

不動産は、テラスハウスの空室の募集を続けます。原状回復費の残り244,439円が9月の明細で差し引かれる予定なので、9月の送金も少なくなりそうです。株式は値動きを見ながら、これまでどおり慎重に。副業は受け身のスタイルで、来た依頼をきちんとこなします。

💬 今月の総括

合計約127.4万円。前月の約131.3万円から約3.9万円減りました。主な差は、株が約12.4万円から約2.1万円に減ったことと、給与が約70.8万円から約77.5万円に上がったこと。副業は約6.6万円から約6.2万円で、ほぼ横ばいです。

昇給しても、合計は減る。柱が複数あると、1本が伸びただけでは全体は決まらないんだなと、数字で見て思いました。

1〜8月の累計は約1,064.5万円で、1,000万円を超えました。とはいえ半分以上は給与です。それに家賃は経費前、給与は額面の数字なので、手元に残ったお金ではありません。今月でいえば、家賃収入は約41.6万円でも、実際の振込は201,090円でした。

先月の総括で「相場の上げ下げより、新しく出た空室1室のほうが家計に効く」と書きました。今月いちばん家計に効いたのも、相場でも昇給でもなく、同じ部屋の原状回復。形を変えて、同じことを感じた月でした。こういうときにイライラしないための考え方は不動産投資で感情を一定に保つということ——管理会社にイライラしたら負けだと思っている理由に書いています。

1か月だけ見ると分からない波は、並べると見えてきます。月ごとの推移は収益の柱ページにまとめています。

種を蒔き、柱を育てる。