損益通算って何？サラリーマン大家が税金を取り戻す仕組み

サラリーマンが不動産投資をする最大のメリットのひとつが「損益通算」だ。言葉は難しそうだが、仕組みはシンプルだ。

損益通算とは何か

不動産所得が赤字になった場合、その赤字を給与所得から差し引くことができる。所得が減った分だけ税金が安くなり、すでに源泉徴収で払いすぎた税金が還付される。

図で表すとこうなる：

給与だけなら400万円に税金がかかるところ、不動産の赤字200万円を引いた200万円に対してだけ税金がかかる。差額分の税金が還付される仕組みだ。

実際に還付された金額を公開する：

5年間で111万円超が戻ってきた。不動産投資をしていなければ、この税金はそのまま消えていたお金だ。

損益通算を使うには確定申告が必要だ。会社員は年末調整だけで税金の手続きが終わるが、不動産所得がある場合は自分で確定申告をしなければならない。

また青色申告をすることで、最大65万円の青色申告特別控除も使える。私は令和3年から税理士にお願いして青色申告をしている。

損益通算にはいくつか制限がある。土地を取得するための借入利子は損益通算に使えない。また不動産所得の赤字のすべてが通算できるわけではなく、細かいルールがある。

正確に申告するためにも、物件が複数になったタイミングで税理士に相談することをおすすめする。私は毎年税理士に確認しながら申告しており、おかげで還付漏れなく手続きできている。

サラリーマンが不動産投資をする理由のひとつは、間違いなくこの損益通算にある。仕組みを理解して、使える制度はしっかり使っていきたい。